南古谷土地・建物等、南古谷の物件情報は南古谷の不動産会社トオムエートへ。

不動産豆知識

不動産豆知識

番外編③

合併浄化槽について

【公共下水道と合併処理浄化槽】
公共下水道は各家庭や工場の排水をまとめて処理しています。一方、各家庭に設置して処理しているのが合併処理浄化槽です。

トイレ・台所・お風呂から排出される生活排水や工場排水は水をきれいにしてから河川に放流しますが、この処理の役割を果たしているのが公共下水道であり家庭の合併処理浄化槽です。


【公共下水道の特徴】
[check]各家庭や工場の排水を集めて下水処理場まで運んで処理します。このため、規模の大きい下水道管や下水処理場が必要になります。

[check]人口密集地では一戸当たりの下水道管の長さが短くて済み、建設費を抑えることができます。一方、人口密度が低い地域ではこの逆になります。

[check]一般の汚水だけでなく、工場排水も処理する場合もあり、この為の検査や除去等が必要になります。


【合併処理浄化槽の特徴】
[check]市街化以外の区域等では、下水道と下水処理場を作るよりも各家庭に合併処理浄化槽を設置する方が割安になります。

[check]定期的な維持管理や清掃が必要になります。

[check]設置費用の一部等を自治体が負担している場合も見受けられます。(川越市は負担有)
川越市/合併処理浄化槽設置・維持管理の補助金制度


【合併浄化槽の性能】
生活雑排水をきれいな水にして放流するための小規模装置である合併浄化槽の性能は汚濁物質量BOD(Biochemical oxygen demand)除去率約90~95%です。各家庭に設置できる小規模な装置で、公共下水道の処理場の二次処理と同程度となり、きれいな水にすることができます。

生活排水の1人1日当たりの汚濁物質量は40gと言われています。そのうち、トイレからの汚れが13g、台所・風呂・洗濯など生活雑排水の汚れが27gです。トイレと生活雑排水を合わせた40gが4gに減ります。川や湖沼、海などの水質悪化を抑える役割を果たすひとつになっています。



***東日本大震災では甚大な被害をもたらし、いまだに爪痕が随所で見受けられます。
建物被害をはじめ液状化現象に苦慮している地域の方の放送を目にする機会がありました。「上水道は使用できるようになったけれども、下水道が使用できず、水を排水することがこんなにも大変だとは!?今まで考えもしなかった。」との弁。

番外編②

都市ガスとプロパンガスのメリット・デメリット

その1災害時の復旧の早さ】 ◆復旧速度ではプロパン
プロパンはガスを使う仕組みが非常に単純なので、設置や復旧が早いです。

阪神大震災の時、電気や水道、電話、都市ガスをおさえ、真っ先に復旧したのがプロパンガスです。電気は殆どの地域で3日から1週間程度で復旧が可能だったそうですが、地下に埋まっている水道・ガスの復旧に長期間を要したそうです。

都市ガスは地中にガスパイプを埋めて使用します。災害時はもちろん、災害後も完全に安全を確認が出来ないと使用できません。そのため復旧には時間がかかります。



その2建築時のコストの違い】 ◆初期投資額ではプロパン
プロパンは建築時に施設を設置します。これにはほとんど費用がかかりません。会社間での値引きやサービス競争が激しいためです。

都市ガスは地中のガス管から宅内までの取り出しが必要になります。これには自費での費用がかかります。



その3ガス代の違い】 ◆ランニングコストでは都市ガス
一般的にプロパンガスは都市ガスに比べて割高で、1.5倍前後くらいの差があります。月々のコストを考えると都市ガスの方が割安感があります。



その4火力の違い】 ◆火力ではプロパン
ガスの熱量効率を比べると、プロパンガスは都市ガスの約2倍のカロリーになります。
料理店等で好まれるのは強い火力のプロパンです。また、火力を重要視されるお客様も多く見受けられます。



その5人気の面】 ◆一概には言い切れないのが実情
賃貸物件ではプロパンを使っています。
売買物件では都市ガスが人気です。しかし、災害等による復旧に時間がかかるため、ガス管が埋設されている地域でもプロパンにするお客さんを多く見受けます。



追 記災害復旧で活躍するLPガス

大規模な地震災害では電気や都市ガス、水道のライフラインが大きな被害を受けます。復旧には時間を要し、被災者の方々に長時間の不便を強いることも珍しくありません。しかし、LPガスは各家庭に設置されるため被災が少なく、また被災してもすぐに復旧します。また、LPガスは設置が簡単なため、被災地での炊き出しでも活躍しています。仮設住宅でもLPガスが利用されています。



どちらもメリット・デメリットがあります。また、地域の状況や実情に合わせて違いもあります。物件選びの参考にしてみてください。


番外編①

住んでみたい街(駅)ランキング

「川越」は埼玉県で一昨年第1位だった「大宮」を僅差で抜き、1位に躍り出ました。

江戸文化の面影を今も伝える歴史の佇まいを感じさせる街並みと新しいものとがうまく融合しており、観光地としての見どころも満載です。

JR埼京線・川越線「川越」駅を中心に駅周辺はひらけており、少しはずれると暮らしやすい閑静なところが多くあります。緑や自然も豊富で比較的都心に近いのも人気の理由です。

中でも南古谷は5つの生活圏(中心部・南古谷・高階・大東・霞が関 )の地域核のひとつになってます。通勤圏が大宮・池袋方面の方々からの南古谷への居住要望は高く、5つの生活圏の中でも唯一人口増加をみせている人気の場所です。

時の鐘

住んでみたい理由
・観光地になってきて街がきれいになったので。
・交通のアクセスも良い。
・古いものと新しいものとが融合しており、都心にも割と近い。
・福祉などのサービスが充実している。
・都心に近く、駅周辺は開けていて、少しはずれると暮らしやすい
 静かなところが多い

蔵造り

街のイメージ
・歴史を感じさせる街 ・・・60.9%
・庶民的な街     ・・・47.8%
・交通便の良い立地  ・・・47.8%
・利便施設の整った街 ・・・26.1%
・郊外立地      ・・・26.1%



以下都県別第1位は・・・

東京23区は「自由が丘」
都  下は 「吉祥寺」
神奈川県は 「横浜」
埼 玉 県 は 「川越」 
千 葉 県 は 「新浦安」

首都圏総合ランキングでは、「吉祥寺」が6回連続で1位。

首都圏居住のモニターを対象に実施した「住んでみたい街ランキング(都県別)」の調査結果(asahi.com(朝日新聞社)掲載、長谷エアーベスト2010年10月15日付)

第5回 不動産会社の意外な活用法

不動産会社の代表的な仕事内容は土地・建物・賃貸・駐車場・分譲物件の売買・仲介等です。しかし、これらの仕事以外にあまり知られていない業務があります。

今回は通常業務以外の仕事をご紹介します。ぜひ上手に活用してみてください。



その1 保険加入の利用
不動産会社では、保険を扱っている会社が非常に多くあります。火災保険などは代表的な例です。

賃貸物件を借りる際や分譲物件を購入する際には火災保険・家財保険に加入することが義務づけられています。

特に保険の種類にこだわりがないようであれば、契約時までに保険についての説明があり、契約時にそのままその会社の扱っている保険に加入できることが多いです。



その2 引越業者の利用
引越業者との付き合いのある不動産会社も多いようです。物件を購入する・借りた後には必ず引越が必要となってきます。

引越業者に頼むと、意外に高額になってしまったりします。自らが契約をした不動産会社に相談すると、通常よりも格安の料金で引越業者を紹介してくれる場合があります。



その3 ハウスメーカーや建売業者の紹介
不動産会社は不動産に関係する業者のみならず建設業者とのつながりもあり、その情報も豊富な場合があります。仕事が丁寧で、小回りの利く中小の業者が案外狙い目という場合もあります。



その4 土地活用・資産運用の相談
土地や物件を所有されている地主・オーナーの方など、より上手く活用するための相談や方向性の具体的な提案等をしてもらえる場合があります。

コンサルタント的内容を兼ねている会社もあるので、気軽に問合せや足を運んでみるのも良いでしょう。



その5 相続に関する問題の相談
2011年(平成23年度)の税制改正が決まりました。が、相続税は大幅な増税となるようです。

ただ税金は毎年改正があり、税金の種類や内容等により、異なった基準や税率が適用されます。そのような場合は税理士など専門家の紹介を行っている場合も見受けられます。


swfu/d/s_file.png

まとめ:不動産会社によっては地主・オーナーの方への説明会・相談会やセミナ―などをこまめに開いたり、定期的なニュースレターの発行・小冊子の作成・配布をしている場合があります。

これらの相談は基本的には無料の場合が多いため、積極的に活用してみることをお勧めします。


第4回 土地・建物購入の流れ

第4回は物件を購入するまでの大まかな流れを紹介します。
資金計画から売買契約締結までのプロセスについてになります。

1.物件購入に際しての意思確認をします。
物件購入は人生で最も高価な買い物です。購入段階においてはもっとも夢膨らむ状況下にあります。購入に際して得られる満足感と今後の責任を考え合わせ、ご自身が本当に購入するという気持ちになっているのかを再確認することが大切です。


2.資金計画立てや予算の決定をします。
自己資金と借り入れ可能金額を算出し、購入可能な物件価格の目安を検討します。

具体的には、以下の点を踏まえかなり正確に算出していきます。

◆現在の収入と将来の見込

◆月々の支出と将来必要となるであろう金額の想定

◆預貯金の額と受けられる資金の援助(銀行の利率)等

また、物件の本体価格以外にかかる諸費用の目安も確認しましょう。


3.購入する物件の条件を決定します。
物件条件を具体的に考えていきます。

◆一戸建て・マンション⇒ 新築・中古(築年数)

◆建築条件付土地⇒ 契約後、売主指定業者と建築請負契約を結ぶものです。

◆建売住宅⇒ 土地と建物を一緒に購入するものです。

◆土地先行取得⇒ 土地取得後、ご自身の希望するメーカーで建物を建築します。

◆エリア◆立地◆駅からの距離◆学区◆間取◆面積◆周辺環境等々


ご希望条件はお一人お一人千差万別です。条件が厳しすぎると該当物件が少なくなります。また、ゆるすぎると曖昧になってしまします。ご自身が譲れない条件は何か?また、仮に譲歩が可能な条件は何であるのかをすみわけしつつ検討してゆくのがポイントになるでしょう。


4.物件探しをスタートします。
世の中、情報取得方法は多岐にわたります。

◆不動産会社に出向く◆新聞折込◆雑誌◆インターネット◆モデルルーム等

資金計画に沿った物件情報を収集し、その中から希望にあった候補をピックアップします。気になる物件は実際に足を運び周辺状況確認や内覧をすることで、希望条件がより具体化するようになります。ご自身が本当に重要視するものは何であるのかもより鮮明に見えてきます。事前に確認事項をまとめておくこともお勧めします。

また、ある程度目途がついてきましたら、銀行等に仮審査を申し込み、受けられる融資の金額を確認しておくとよいでしょう。


5.物件を決定します。
希望の物件が見つかったら、まず(買付証明書)を売主に提出します。この時点では売買契約が成立したわけではありませんので、場合によっては、契約に至らないこともあります。

申込時に数万円~数十万円の申込金(売り止めとしての預かり金扱いになります)を支払う場合が多く見受けられますが、契約成立に至らなければ返還されます。


6.売買契約を締結します。
売主との条件が整い次第、売買契約を締結します。

取引内容の詳細や、当時者(売主・買主・仲介業者)の権利や義務などが、不動産売買契約書に明記されます。

◆売主・買主の双方が契約書に署名捺印をします。

◆売主には所定期日までに物件を引き渡す義務が発生します。

◆買主には代金の支払いの義務が発生します。

◆買主が手付金を支払い契約成立となります。

売買契約の締結は物件購入の大きな節目になります。契約が終わるとホッとするのと同時に、改めて身の引きしまる重いと責任のふたつが押し寄せてくる感を味わう方が多いようです。最終段階としてローン契約を結ぶ、決済と引き落とし、引越し等で完結となります。

swfu/d/s_file.png

まとめ:ここではあくまでも標準的な流れについてご説明しています。不動産取引は個別性が強く、手続きの内容もケース・バイ・ケースで変わってきます。実際のお手続きの際は売主、仲介の不動産会社、金融機関等詳しくお打合せください。

業者はよりよい物件を適正価格でご提供することを常とし、お客様の笑顔溢れる生活を応援したいと心から考えています。その一連のプロセスの中でお役にたつことができることを励みに日々の業務に取り組んでいます。


第3回 賃貸借契約

不動産(マンション・アパート)の賃貸借契約を結ぶ際には、様々な費用が必要になります。

一般的には以下のようになります。

賃貸借契約を結ぶ際には、通常「家賃の2ヶ月から6ヶ月分」が必要になるといわれています。近頃は、礼金・敷金0ヶ月なんてところも見かけられます。

賃貸情報誌、インターネットの検索サイトでは、「仲介手数料・火災保険料等」記載されていない場合があります。
契約前に確認しておきましょう。


①礼金は契約を結ぶ際に貸主(大家さん)に支払う費用です。
契約書(重要事項説明書)に定められている以上、支払義務が生じます。敷金と異なり、退去後に戻ってこないものになります。


②敷金は契約時に、入居中の債務(賃料不払い等)、退去時の原状回復費用に充てるために貸主(大家さん)に預ける費用のことです。
退去時に「賃料不払い債務・原状回復費用」等を差し引いて、残額があれば借主(入居者)に返還されます。
敷金は「入居~退去まで」に何かあった場合の保障を得るためのお金ですので、礼金とは異なります。

※①礼金・②敷金それぞれ「0~2ヶ月」が多く見受けられます。



③仲介手数料は、契約が成立した際に部屋を紹介してくれた不動産業者(仲介業者)に支払う費用のことです。仲介手数料は「借主が賃料1ヶ月分×消費税」を支払うことになっています。



④火災または家財保険料は入居中にもしも「火災・漏水(水漏れ)」等で賃貸借物件に損害を与えた場合、貸主(大家さん)に対して賠償責任が生じます。契約を結ぶ際には、火災保険(損害保険)への加入が義務付られています。
物件によって火災保険料は異なりますが、2年契約の場合「1.5~2万円程度」が相場です。更新するたびに火災保険料が必要となります。



⑤前家賃は通常、「翌月の家賃を前月に支払う」ことになっています。契約時にも当然、翌月分の家賃を支払うことが一般的です。



その他、物件にもよりますが、上記以外に費用が生じる場合も少なくありません。
例えば、⑥管理費・共益費や⑦保証会社加入は比較的よく見受けられるものです。



⑥管理費・共益費に月額1,000円~5,000円程度

⑦賃貸保証会社加入(2年間)の場合は、「2~2.5万円程度」が相場です。但し、保証人対応で保証人引受承諾書提出の場合、費用は発生しません。

⑧鍵交換の場合はその費用に12,600円~26,250円と幅があるようです。

⑨退去時清掃代に2.5万円程度
⑩雑費等に月額3,000円程度
⑪24時間緊急サポート(2年間)15,000円程度
⑫家庭用浄水器レンタルシステム加入に月額1,000円程度


以下の表はあくまでも物件による費用目安の一例です。

費用A物件B物件C物件D物件E物件
①礼金1ヶ月0ヶ月1ヶ月0ヶ月0ヶ月
②敷金1ヶ月1ヶ月1ヶ月2ヶ月0ヶ月
③仲介料〇 〇 〇 〇 〇 
④火災保険〇 〇 〇     
⑤前家賃〇 〇 〇 〇 〇 
⑥管理費〇 〇 〇   〇 
⑦保証会社  〇 〇 〇 〇 
⑧鍵交換  〇   〇 〇 
⑨清掃代        〇 


swfu/d/s_file.png

まとめ:このように費用はまちまちです。また、金額もあくまでも目安ですので、多少の増減は否めないでしょう。

毎月の費用はどれくらいになり、また、契約時に準備する費用や更新時にはどのような費用が必要になるのかを確認することを心掛けることが得策です。


第2回 良い業者の見抜き方

不動産会社の担当者の接遇態度や応対方法で、ある程度は優良か否かの推測はできるものです。
具体的にどのような不動産会社があまりよくないのか、例を挙げてみましょう。


よくある例 その1
電話での問い合わせ時に、質問に答えずに「とにかく一度来店してください。」の一点張り。物件案内ということでお店に行くと「さっき決まってしまいました。」と言われ他の物件をしつこく勧められた。

☛Point:インターネットや雑誌ではまれに「おとり広告」という架空の物件を載せて消費者の気をひく場合があります。また、実在する物件でも空室でないものを空室だといって呼ぶこともあります。注意が必要です。



よくある例 その2
強面の担当者に物件を勧められ、高圧的な言い方で「これにしなさい。」と勝手に決められ、やむなく契約。また周辺状況や大家さんはどんな人か、という質問に対してもぞんざいな物言いで一言だけで終わる場合。

☛Point:人は見かけによらないとも言います。が、それでもどすの利いた声や威圧的な態度での応対に言葉数少なくなる面も否めないでしょう。やはり、きぜんとした態度ではっきり断ることが大切です。そのような不動産屋さんに限って案外、親分肌気質なんてところもあります。



よくある例 その3
「この物件はお勧めですよ。」と、メリットばかりを強調する担当者も要注意です。「なぜこの物件の家賃は安いのか?」「物件のデメリットは?」といった疑問に対して、適当なことばで曖昧にする場合はよくありません。

swfu/d/s_file.png

まとめ
電話や来店の際、きちんと応対してくれる不動産会社を探すのが賢明です。親身に答えてくれない会社は利用者の利益より会社の利益を優先に行動している傾向があるようです。

但し、上記のようなことをしているのは一部の会社です!!すべてをこの例に当てはめてしまうことは失敗のもとにもなりかねません。まずは、信頼のおける不動産会社を見つけることが望ましいでしょう。

第1回 不動産会社の選び方

不動産会社は全国各地に数えきれないほどたくさんあります。
大きくは「多店舗展開型」と「地域密着型」の不動産会社です。
それぞれに特徴がありますが、メリット・デメリットを考慮して選ぶのかポイントです。

 
【多店舗展開型】
メリット 
【広範囲での探索が可能】⇒支店間の連絡の取り合いが容易です。
【安心感】⇒知名度の高さからの安心感があります。

デメリット 
【融通が利きにくい】⇒会社のマニュアルや方針があるためでしょう。
【営業がくどい場合も…】⇒特に歩合制などある会社の場合です。


【地域密着型】
メリット
【地域の情報に詳しい】⇒地域に密着しているため、地元情報には詳しいです。
【思わぬ掘り出し物】⇒地元の大家さんと親しいため、直接任されている物件が多いです。
【融通がきく】⇒小回りの利く営業をしているため、話がスムーズです。 

デメリット
【遠隔地の物件に難あり】⇒少人数の為、取り扱いエリアは限定的にならざるを得ないでしょう。

swfu/d/s_file.png

まとめ
不動産会社と一口に言っても大なり小なり「強み・弱み」があります。ひとつの方法としては大手・中小1社ずつ良い業者を選定することをお勧めいたします。

また、住みたい地域に足を運んでみる。たいてい駅前には不動産会社があるものです。直接お店に入って物件情報を見ることも得策です。



powered by Quick Homepage Maker 4.81
based on PukiWiki 1.4.7 License is GPL. QHM

最新の更新 RSS  Valid XHTML 1.0 Transitional