定期借地借家
定期借地権制度について【第3弾】
土地活用法の一つとして、定期借地権を利用した土地の有効活用が急速に広がりをみせています。賃貸住宅を始め、クリニックや病院、ロードサイド店舗など多様な賃貸ビジネスが展開され、ますます需要の度合いが増しています。
①一般定期借地権の活用は、郊外型の定期借地権戸建分譲事業が平成５年から三大都市圏を中心に開始され、比較的安価な住宅取得方法として脚光を浴びました。
その後、地価の安い地方都市にも普及が広まり、魅力ある住環境づくりが数多く取り組まれてきています。
さらに、安さというだけでなく、良質な住環境提供・専有面積が広くかつ価格がリーズナブルであるという質的なメリットへの評価も高まりました。
②事業用定期借地権はロードサイド店舗としての活用が中心になっています。建築コストを抑えた軽微な店舗構成から、比較的短い事業期間での投下資本を回収する店舗展開に活用されています。
土地所有者にとっても、一般定期借地権のように長期間の拘束を受けない点、事業者から得られる地代もかなりの水準が期待できる点など、事業リスクの少ない土地活用として受け入れられています。
但し、用途地域の規制や幹線道路沿いなどの立地条件など、事業適地として判断されることが前提になります。それゆえに限定的な立地条件での活用になります。
③建物譲渡特約付借地権の活用事例は一番少ないとされています。その中でも「スケルトン」定借住宅の第１号として１９９６年７月茨城県つくば市に完成した「つくば方式」があげられます。こちらは機会がありましたら触れることにいたします。いろいろと取決めがありますが、大まかな例としては、１００年近く長持ちする「スケルトン方式」の住宅を入居者が持家として建設し、これを３０年後に入居者から地主に譲渡する仕組みになります。
定期借地権は、創設されてから間もなく２０年近くを迎えようとしていますが、法律・制度的には比較的新しいものです。
貸した土地が確実に返還されるため、まとまった一時金や地代を得ながらその先を見据えた土地活用を行うことができるのは、土地所有者にとっては大きなメリットになるでしょう。
一方、事情に合わせて土地を借りることができ、また土地所有者との関係も比較的良好に保ちつつ借地を利用できることは、借地人にとってのメリットと言えそうです。
このような制度を上手に活用しながら、双方にとってよりよく土地を最大限に有効活用できるようにしていきたいものです。
定期借地権制度について【第２弾】
土地活用の方法は、以下の３つに分類されます。
① 土地を売却する。
② 貸家として経営する。
③ 土地そのものを賃貸する。
土地活用のきっかけは、オーナー様の相続対策とも関係していま
す。相続対策を図るには、上記3つを適切に選択し、その組み合わ
せが重要なカギとなるでしょう。
オーナー様は土地を売却すること自体、なかなかできにくい状況も
否めません。土地を借地として経営することも旧法借地のもとでは
選択しにくいのも事実でしょう。選択肢が限られた中では、賃貸住
宅を選択せざるを得ないという状況かもしれません。定期借地権の
登場は、相続対策のメニューに多様な貸地経営が加わったことを意
味します。
定期借地権で土地を貸すことは、オーナー様には事業リスクが少な
いことから、定期借地権の利用が促進されることが今後ますます期
待されています。
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定期借地権制度について【第１弾】
時代のニーズを捉えた最先端の土地活用が必要とされています。
「経済的・精神的にも負担が少なく、できれば収益を生んでくれる。」それが「土地活用」の賢い方法だと言えます。
バブル期のピークといわれた平成２年から２０年が経ちました。
バブル崩壊とともに土地神話も崩壊を辿りました。
このタイミングに定期借地権が登場し、「所有から利用へ」と土地に関する価値観に大きな転換が進んでいます。これは土地を利用する定期借地権が普及する大きな要因になっています。
定期借地権制度は平成４年に施行された借地借家法に基づき創設された制度です。
中でも事業用定期借地権は、平成２０年１月１日「１０年以上５０年未満」に延長されました。これにより活用の幅は大きく広がりました。
契約時に授受する金銭もこれまでは「権利金」または「保証金」の二つでした。事業主・地主双方にとってメリット・デメリットがあるものでした。そこで双方にとってより良い三つ目の「前払地代」も登場しています。今後は前払い方式の採用が多くなると予想されています。
相続税増税時代の到来も間近に迫っています。
平成２３年～相続税・贈与税の改正大綱はメディア等で盛んに取り上げられています。相続税はＨ23.4.1～適用⇒これにより申告義務者数は従来の２倍になるといわれています。
今後トオムエートは地元・地域社会にとって、微力ではありますがより存在意義あるものとさせていただきたく、また土地を所有するオーナー様のゆとりと安心のためにご相談・ご提案させていただきます。
地域と暮らしを支える一担い手としてお役に立てることができれば幸いです。
第２弾、第３弾・・・としまして
事業用定期借地権の改正（旧借地借家法と改正法の違い）
定期借地権事業による収入（権利金、保証金、前払地代方式の得失）
定期借地権を利用した土地活用（土地所有者のメリット）他
を鋭意準備中です。
内容一部変更の場合はご容赦ください。
